Быстрая навигация: » » Застройщик не может включать в договор долевого строительства условия, ухудшающие положение дольщика

Застройщик не может включать в договор долевого строительства условия, ухудшающие положение дольщика

Екатерина Чернявская

Застройщик не может включать в договор долевого строительства условия, ухудшающие положение дольщика
По мнению ВС РФ, внесение в договор условий, ухудшающих положение участников долевого строительства, хоть и согласованных с ними при его заключении на основании некоторых диспозитивных норм закона о долевом строительстве нарушает права дольщиков как потребителей.

Фабула дела, по результатам рассмотрения которого, ВС РФ пришел к такому заключению, состояла в следующем (Определение ВС РФ от 30 января 2017 г. по делу № 309-АД16-194281 ).

Строительная компания С. заключила договор долевого строительства с гражданином П. и гражданкой П. В тексте подписанного сторонами соглашения было условие о том, что если после проведения технической инвентаризации объекта долевого строительства и уточнения площади, разница между проектной и фактической площадью объекта составит больше 4%, то цена договора изменится на процент отклонения. При этом в договоре было указано, что если такое отклонение  будет составлять  не более 4%, то стоимость корректироваться не будет.

Также договор содержал условие о последствиях уклонения участника долевого строительства от принятия объекта в предусмотренный договором или законом срок и необоснованного отказа от принятия объекта. В этом случае сторонами было установлено, что застройщик по истечении месяца с установленного для передачи объекта срока вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства. При этом в соглашении было прописано, что риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к дольщику со дня составления застройщиком одностороннего акта или документа о передаче объекта.

Управление Роспотребнадзора по Оренбургской области в ходе проверки Строительной компании С. пришло к выводу о том, что в договор были включены условия, ущемляющие права потребителя, (ч. 2 ст. 14.8 КоАП). Вследствие этого ведомство оштрафовало застройщика на 10 тыс. руб.

Строительная компания С. не согласилась с вынесенным постановлением и обжаловала его в арбитражном суде области. Застройщик аргументировал свою позицию тем, что условие о корректировке цены договора было составлено в рамках норм о цене договора (ст. 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", далее – закон о долевом строительстве), а месячный срок составления одностороннего акта в случае уклонения участника долевого строительства от принятия объекта является разумным. Суд не согласился с доводами истца, обосновав это тем, что, во-первых, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) обязательных требований, которые привели к ухудшению его качества, или с недостатками, делающими его непригодным использования, если иное не установлено договором, дольщик вправе потребовать от застройщика:



безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;



соразмерного уменьшения цены договора;



возмещения своих расходов на устранение недостатков (п. 2 ст. 7 закона о долевом строительстве).

При этом способ определения цены договора не должен лишать дольщиков права на права на возврат внесенных денежных средств при уменьшении общей площади объекта за всю разницу в площади. Ведь таким образом нарушается п. 1 ст. 29 Закона о защите прав потребителей, так как положение участников долевого строительства ухудшается.

Также суд указал на то, что право застройщика на составление одностороннего акта о передаче объекта долевого строительства возникает по истечении двух месяцев с момента истечения установленного срока приема, если иное не предусмотрено договором (ч. 6 ст. 8 закона о долевом строительстве). При этом риск случайной гибели объекта может перейти к дольщику только после того, как застройщик получит сведения о том, что дольщик такой акт получил. Арбитражный суд подчеркнул, что даже если закон о долевом строительстве содержит диспозитивные нормы относительно условий договора, то те из них, которые ущемляюn права потребителя по сравнению с правилами, установленными законодательством, признаются недействительными (п. 1 ст. 16 Закона о защите прав потребителей).

В последующем застройщик обжаловал это решение в суде апелляционной инстанции, после чего обратился в ВС РФ.

Суд согласился с позицией судов нижестоящих инстанций, подчеркнув, что нормы закона о защите прав потребителей имеют преимущество на диспозитивными нормами закона о долевом строительстве, когда их применение ухудшает положение дольщиков как потребителей.

Похожие новости

Уважаемый посетитель, Вы зашли на сайт как незарегистрированный пользователь.
Мы рекомендуем Вам зарегистрироваться либо войти на сайт под своим именем.